專家認為，在樓市調(diào)控政策持續(xù)高壓下，房價松動跡象愈發(fā)明顯，70個大中城市房價環(huán)比漲幅已逼近停漲，預(yù)計隨著樓市庫存的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商的降價壓力將進一步加大。專家表示，目前業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，北上廣深一線城市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短期內(nèi)房價若不出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，以往“金九銀十”火爆的行情恐難出現(xiàn)。

　　跡象

　　房價松動愈發(fā)明顯

　　統(tǒng)計顯示，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅同比漲幅回落的城市有40個，比7月份增加了14個，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有45個。二手住宅方面，與去年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，比7月份增加了1個，同比漲幅回落的城市有34個，比7月份增加了6個，8月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有49個。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，自今年年初宏觀調(diào)控以來，房價環(huán)比停漲的城市首次超過一半，意味著全國房價全面下行的階段即將正式到來，房價拐點在年底前有望顯現(xiàn)。

　　北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，從70個城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，雖然房價同比依然上漲，但是同比漲幅已經(jīng)明顯放緩，特別是已經(jīng)限購的城市。70個城市的新建商品住宅環(huán)比漲幅僅為0 .02個百分點，二手住宅環(huán)比漲幅更是首次出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)了0.05個百分點。

　　張大偉說，調(diào)控的趨勢已經(jīng)形成，房價停漲已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的停漲 ，限 購 的 城 市 平 均 環(huán) 比 漲 幅 為0.01%，同比為4.29%，都落后于非限購城市，可見，目前來看限購依然是見效比較明顯的調(diào)控措施。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，目前市場降溫非常明顯，房價漲幅回落的城市不斷增多，且漲幅越來越窄，這說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。雖然70個大中城市房價同比漲幅依然明顯，但這主要是受翹尾因素的影響，同比漲幅變化一般晚于環(huán)比漲幅變化4個月左右，預(yù)計幾個月后房價同比漲幅情況將會發(fā)生較為明顯變化。楊紅旭預(yù)計，明年二季度前房價將維持下跌的態(tài)勢，但跌幅不會很大。

　　據(jù)了解，雖然整體來看主要城市房價依然堅挺，但是局部區(qū)域房價松動的現(xiàn)象十分明顯。以北京為例，8月，北京新房市場在歷經(jīng)6個月的調(diào)控后，價格出現(xiàn)了較為明顯的松動。其中，郊區(qū)更是率先扛起降價大旗。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，出現(xiàn)價格松動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域。這些區(qū)域的共同特點是新房供應(yīng)較大、價位相對較低，且在前期經(jīng)歷過大幅的價格上漲。位于通州的典型樓盤“珠江拉維小鎮(zhèn)”，今年5月的成交均價在2萬元/平方米以上，而8月底報價僅為17000元/平方米。

　　類似的降價情況也出現(xiàn)在了近日舉辦的北京秋季房展會上，據(jù)房展組委會介紹，推出優(yōu)惠折扣的樓盤 數(shù) 量 相 較 今 年 春 季 房 展 多 出 一倍。但即使這樣，成交量也并不盡人意。

　　利空

　　政策持續(xù)高壓 庫存節(jié)節(jié)攀升

　　今年以來，樓市調(diào)控政策持續(xù)保持高壓態(tài)勢。7月初國務(wù)院常務(wù)會議提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施?！弊顬橐岁P(guān)注，這不僅預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不放松，也標(biāo)志著房地產(chǎn)限購政策的升級。

　　8月，中原監(jiān)測的7個重點城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供應(yīng)則持續(xù)保持高位，住宅庫存進一步上升。從最近半年的供求比來看，成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為2 .37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。

　　中原地產(chǎn)認為，供求比高企，反映短期市場供大于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分城市新房供應(yīng)的集中區(qū)域，競爭將日益激烈，爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能性較高。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，貫穿2011年的樓市新政，如今到了“金九”這樣一個關(guān)鍵的時間節(jié)點上，受買賣雙方信心和預(yù)期不斷搖擺的利空影響，9月上旬需求量延續(xù)了8月的頹勢，北京項目銷路普遍不暢，而供應(yīng)仍在持續(xù)增加導(dǎo)致存量邁上11萬關(guān)口。

　　據(jù)統(tǒng)計，原本計劃在中秋開盤的北京項目高達10個，但實際開盤的只有5個項目，縮水了一半，盡管如此，5個開盤項目仍然供應(yīng)了超過2000套商品住宅，相比今年端午期間大幅增加。中秋期間的住宅供需比已經(jīng)拉高至了接近8：1。

　　北京房地產(chǎn)展示交易會組委會副秘書長、北京四季地產(chǎn)研究院副院長鄭向東表示，目前房價下降通道已經(jīng)打開。由于市場調(diào)控，在庫存不斷升高的壓力下，開發(fā)商以優(yōu)惠吸引剛性需求群體，用價格換取成交量和資金流的回饋，房價出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的局面。鄭向東強調(diào)，宏觀調(diào)控不是短期的，且力度不會放松。

　　高策地產(chǎn)顧問董事長李國平說“持續(xù)調(diào)控一直在進行，而且就目前來看，到年底也不會有松動的跡象，當(dāng)然也沒有松動的理由?！彼A(yù)計，政策和庫存壓力將令房價出現(xiàn)調(diào)整，到年底房價的 下 降 幅 度 與 去 年 同 期 相 比 將 在10%到15%之間。

　　寒流

　　一線城市“金九銀十”成色不足

　　在嚴(yán)厲限購政策的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，相反北上廣深一線城市在“金九”一開局就遭遇寒流。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，9月前兩周(8月29日至9月11日)，北上廣深四大一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，環(huán)比8月末兩周(即8月15日至8月28日)下降24.1%;上海新建商品住宅成交5460套，環(huán)比下降3.7%;廣州新建商品住宅成交2634套，環(huán)比下降6 .4%;深圳新建商品住宅成交1001套，環(huán)比下降18.9%。

　　另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月上半月，北京商品住宅成交約2100套，創(chuàng)下36個月以來最低，同比下降14.2%，環(huán)比下降31.4%。其中，9月新開期房項目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交量僅17套，當(dāng)期簽約率不足0.4%。

　　和一線城市慘淡的成交相比，同一時段，限購范圍內(nèi)的主要二線城市一手市場成交量表現(xiàn)相對活躍。其中，天津新建商品住宅成交4087套，環(huán)比上漲12.4%;蘇州新建商品住宅成交3361套，環(huán)比上漲9.6%;廈門新建商品住宅成交1145套，環(huán)比上漲51.3%。僅福州、西安、沈陽成交量有一成左右的下跌。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析認為，由于“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得眾多房地產(chǎn)熱點城市的外地購房需求大幅減少。與市場預(yù)期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，在限購、限貸等調(diào)控政策的影響下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈現(xiàn)以往少有的平穩(wěn)狀態(tài)。不同月份雖有所波動，但整體來看，成交量月度變化的幅度日益收窄。這種現(xiàn)象說明，目前的房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，在房價沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降的情況下，成交量很難出現(xiàn)明顯的反彈，同時今年“金九銀十”也將難以出現(xiàn)。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮表示，受持續(xù)調(diào)控和近期多個近郊項目價格調(diào)整影響，購房者觀望情緒有所升級，多數(shù)購房者都選擇暫緩購房計劃。今年“金九銀十”期間，盡管開發(fā)商推盤較為踴躍，但房價的實質(zhì)性調(diào)整尚未有效展開。陳亮預(yù)計，隨著房價下調(diào)至合理范圍，購房者的出手意愿會有所增強，一手住宅成交量也將有望回暖。